相続税の計算において、家や土地などの不動産は、時価ではなく「相続税評価額」に基づいて算出されます。
今回は、不動産にかかる相続税の計算方法や、評価額を劇的に抑えるための特例について解説します。

不動産評価の基本原則

相続税の計算の始まりは、亡くなった方が所有していたすべての不動産をリストアップし、それぞれの評価額を算出することです。
不動産の評価は、原則として相続開始時（亡くなった日）の現況に基づいて行われます。

土地の評価方法（路線価方式と倍率方式）

土地の評価には、主に2つの手法があります。
1つ目は、路線価方式です。
これは、市街地などの道路に面した1平方メートルあたりの価額（路線価）が定められている地域で用いられます。
計算式は、路線価 × 面積 × 補正率となります。
補正率とは、土地の形状や奥行き、接道状況などに応じて価額を調整するための数値です。
たとえば、奥行きが極端に長かったり、形が歪であったりする土地は、利用価値が低いとみなされ、評価額が減額される仕組みとなっています。
2つ目は、倍率方式です。
路線価が設定されていない郊外や農村部などで用いられる方法です。
計算式は、固定資産税評価額 × 地域ごとに定められた倍率となります。
固定資産税評価額は、毎年送られてくる課税明細書で確認できるため、比較的容易に算出が可能です。

建物の評価方法

建物の評価は、土地に比べて非常にシンプルです。
計算式は、固定資産税評価額 × 1.0 と定められています。
つまり、市町村から通知される固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。
建物は年数の経過とともに価値が減少していくため、新築時よりも評価額は低くなっているのが一般的です。

権利関係による評価の調整

不動産を他人に貸している場合や、借地権の上に家を建てている場合には、その権利の制約分だけ評価額が減額されます。

貸付用不動産の評価（貸家建付地）

自分が所有する土地にアパートを建てて他人に貸している場合、その土地を「貸家建付地」と呼びます。
この場合、所有者であっても自由に使用することができないため、借地権割合や借家権割合に基づいた減額が認められます。
計算式は、自用地としての評価額 × （1 － 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合） となります。
賃貸割合とは、実際に部屋が埋まっている割合を指します。
空室が多いと減額幅が小さくなるため、相続時点の入居状況を正確に診断する作業が求められます。

借地権の評価

他人の土地を借りて自分の家を建てている場合、その「土地を借りる権利」も相続財産となります。
評価額は、その土地を更地とした場合の評価額に借地権割合を掛けて算出します。
借地権割合は地域によって異なりますが、都市部では60パーセントから90パーセントと高く設定されていることが多い傾向にあります。

相続税額を劇的に抑える「小規模宅地等の特例」

不動産の相続税計算において、もっとも強力な節税効果を発揮するのが「小規模宅地等の特例」です。
この特例は、被相続人が住んでいた土地や事業に使っていた土地について、一定の面積まで評価額を最大80パーセント減額できる制度です。

特定居住用宅地等の適用

自宅の土地については、330平方メートルまでの部分について、評価額を80パーセント減額できます。
たとえば、評価額が1億円の土地であっても、この特例を適用できれば2000万円として計算することが可能になります。
適用を受けるためには、配偶者が相続するか、あるいは同居していた親族が引き続き住み続けることなどの要件があります。

特定事業用宅地等および貸付事業用宅地等

事業に使用していた土地については、400平方メートルまで80パーセント減額できます。
また、アパートなどの貸付事業に使用していた土地については、200平方メートルまで50パーセントの減額が認められます。

相続税の具体的な計算手順

不動産の評価が完了したら、他の財産と合算して実際の税額を算出する段階へ移ります。

遺産総額の算定と基礎控除

すべての預貯金、不動産、有価証券などを合算し、そこから葬式費用や借入金などの債務を差し引いて「正味の遺産額」を出します。
ここから、基礎控除額の3000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数を差し引きます。
この差し引き後の金額がプラスであれば、相続税の申告と納税の義務が生じます。
期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内です。

法定相続分による仮の計算

実際の税額を出すためには、一旦、遺産を法定相続人が法律通りの割合で分けたと仮定して、各人の税額を合計します。
これによって「相続税の総額」が確定します。
その後、実際に誰がどの財産を引き継いだかという割合に応じて、総額を按分して個々の納税額を決定します。
誰が不動産を相続するかによって、配偶者の税額軽減などのさらなる控除が適用できるかどうかが決まるため、分割案のシミュレーションを丁寧に行うことが重要となります。

まとめ

今回は、家や土地などの不動産にかかる相続税の計算方法について解説しました。
不動産の評価は相続税を計算するうえで非常に重要です。
ご自身で行うことに不安を覚えた場合には税理士に相談することを検討してください。