土地の相続税額を算出するためには、まず対象となる土地の相続税評価額を求める必要があります。
本記事では、土地の評価額の求め方について解説します。

土地の相続税評価額を求める基本的な仕組み

土地の評価方法には路線価方式と倍率方式の2種類が存在し、評価対象となる土地が所在する地域によってどちらの方式を適用するかが決まります。
以下でそれぞれ確認していきましょう。

路線価方式による計算方法

路線価方式は、道路に面する土地の1平方メートルあたりの評価額である路線価をもとに計算する方法です。
路線価は毎年7月1日に国税庁から発表され、路線価図で確認できます。
路線価に土地の敷地面積を掛け合わせることで、その土地の評価額を求めます。
ただし、実際の土地は長方形や正方形ばかりではなく奥行きや形状が多様であるため、補正率を掛け合わせて最終的な評価額を算出することになります。

倍率方式による計算方法

倍率方式は、路線価が定められていない地域にある土地の評価額を計算する際に用いられる方法です。
主に郊外の住宅地や農地、山林などが倍率方式の適用対象となります。
計算方法は、市区町村から毎年送付される固定資産税納税通知書に記載された固定資産税評価額に、国税庁が地域ごとに定める評価倍率を掛け合わせて算出します。
評価倍率は国税庁のウェブサイトにある評価倍率表で確認が可能です。

個々の状況に応じた評価額の補正方法

土地は形状や道路との接し方によって利用価値が大きく変化します。
そのため、単純に路線価に面積を掛けるだけでなく、形状や立地条件に応じた補正を行って実態に即した評価額へ調整します。
以下で状況別に見ていきましょう。

奥行価格補正などの補正率を用いた調整

道路からの奥行きが極端に長い土地や浅い土地は、使い勝手が悪くなるため評価額を低く補正する調整を行います。
奥行価格補正率を路線価に乗じることで、土地の使いづらさを評価額に反映させます。
一方、2つの道路に面している角地や正面と背面の両方に道路がある土地は利便性が高いため、側方路線価や二方路線影響加算率を加えて評価額を引き上げる調整も実施します。
間口が狭い土地や奥行きに対して間口が極端に狭い土地についても、間口狭小補正率や奥行長大補正率を適用して評価額を減額します。

不整形地の調整

正方形や長方形ではない歪んだ形状の土地は不整形地と呼ばれ、建築時の制約が多くなるため評価額を軽減する調整が行われます。
不整形地の評価では、土地全体を囲む想定整形地を設定し、その面積に対するかげ地の割合を算出します。
かげ地割合が大きい土地ほど利用価値が低いと判断され、不整形地補正率を掛けることで評価額を減額することが可能となります。
なお、不整形地の補正率は、土地の地区区分や地積の大きさに応じても細かく定められています。

借地権が設定された土地の評価調整

他人に土地を貸して建物を建てさせている場合や、逆に借地権を設定して建物を所有している場合も独自の評価調整が行われます。
第三者に貸している土地は貸宅地と呼ばれ、所有者であっても自由に利用できないため、自用地評価額から借地権割合を控除して評価額を低く算出します。
この借地権割合は地域ごとに30％から90％の範囲で定められています。
また、自身が土地を借りて建物を所有している場合の借地権自体も相続財産となり、自用地評価額に借地権割合を掛け合わせて評価額を試算します。

土地の評価額を減額できる特例

特定の要件を満たす土地に対して評価額を減額できる特例制度が用意されています。
以下で小規模宅地等の特例について、見ていきましょう。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例は、被相続人が自宅や事業用として使用していた土地を相続人が引き継ぐ際に、評価額を最大80％減額できる制度です。
本制度は、残された家族の居住基盤や事業基盤を保護する目的で設定されています。
たとえば、被相続人が住んでいた自宅の敷地である特定居住用宅地等の場合、330平方メートルまでの部分について評価額が80％減額されます。

小規模宅地等の特例の注意点

小規模宅地等の特例を適用するにあたっては、取得する相続人の要件や申告手続きに関する注意点が存在します。
配偶者が被相続人の自宅敷地を取得する場合、申告期限までの居住や保有の継続要件は課されません。
しかし、自動的に特例が適用されるわけではなく、対象となる宅地等の要件を満たしたうえで、必要書類を添付して税務署へ申告書を提出しなければなりません。
また、同居していた親族や一定の要件を満たす別居親族が取得する場合は、申告期限まで居住や所有を継続するなど、その他の要件を満たす必要があります。
本特例の適用によって相続税額が0円になる場合であっても、期限内の遺産分割と申告書の提出が必要となるため、手続きを怠らないよう事前に確認しておきましょう。
小規模宅地等の特例は、一定の面積までの評価額が対象区分に応じて80％または50％減額されます。
このように納税額への影響が大きいことから適用要件が細かく定められているため、ご自身の場合に適用できるか事前に税理士へ確認することをおすすめします。

まとめ

土地の相続税評価額は、路線価方式や倍率方式を用いて計算されます。
土地の形状や接道状況、利用形態に応じて各種の補正率を適用することで、より実態に合った評価額を算出することが可能となります。
他にも相続財産の正確な評価や申告を行いたい場合は、相続に詳しい税理士までご相談ください。